短期譲渡の呪いと限界税率|　減価償却で税をコントロール⑧

(前回)

個人の売却は分離課税
個人における不動産所得(=インカムゲイン)の税率は、他の所得(給与所得や事業所得など)に影響を受ける(人によって税率が変わる)「総合課税」です。

一方で、個人で不動産を売却する場合(キャピタルゲイン)の税率は固定となります。

売却するまでの物件の保有期間によって

• 5年未満(短期譲渡所得)であれば税率は39.63%
• 5年超(長期譲渡所得)であれば税率は20.315%

になります。

このように、総合課税の金額に合算されず、総合課税とは別で(分離して)税額が計算されるものを「分離課税」と呼びます。

短期譲渡は減価償却の影響が非常に大きい
「保有期間が5年超」かどうかで、短期譲渡所得(39.63%)か長期譲渡所得(20.315%)かに分かれるため、長期譲渡よりも短期譲渡のほうが税率がなんと20%近く高くなってしまいます。

法人の場合は「所得が800万円を超えると税率が高くなる」という特性がありましたが、個人の場合は「売却する場合、保有期間が短いと税率が高くなる」という点が特色ですね。短期譲渡は、物件取得後5年間は外せない呪いの装備みたいなものだと思ってください。

なので5年以内(短期譲渡)で売却を予定している場合、保有期間中に減価償却費を多くとると、保有期間中の不動産所得が減少しインカムゲインに対する税金が減りますが、一方でそれだけ建物の簿価が少なくなり、売却時に39.63%で課税される部分(キャピタルゲインの税金)が多くなります。

個人においても、「インカムゲインの税金 + キャピタルゲインの税金」を、最もベストな金額にするには「減価償却費をいくらにするか」を検討しなければならないのです。

個人の場合、法人と違って任意償却が認められていないため、取得時に決定する「耐用年数を何年とするか」「建物部分(償却総額)をいくらにするか」の影響が大きくなります。

ここからが本題ですが、「建物をいくらで計上すべきか」を検討するにあたっては「限界税率」という概念を知る必要があります。

限界税率について
以前、「個人で収益物件を買うことで毎年100万円の所得が増加し、税金が21万円増加する場合、増加する税率は21%」という考え方について、「法人と個人、どっちで物件を取得した方が税金が安くなるかを比較するとき、税率で比較するのは意味がないので、税額で比較すべき」と言いました。

これは、「法人も個人も課税所得の金額によって段階的に税率が変わっていくうえに、それぞれ税率が切り替わるポイント(法人であれば所得400万と800万、個人は7段階)も違う」せいで、税率で比較することが困難であるためです。

しかし、双方が異なる動き方をする法人 VS 個人の比較と違い、個人のインカムゲインの税金とキャピタルゲインの税金の比較をする場合、売却時の譲渡所得の税率は固定(39.63%)なので、

①保有期間中の不動産所得(インカムゲイン)に対して所得税が課される率
　　　　　　VS　
②短期譲渡所得(キャピタルゲイン)の税率(39.63%)

という比較をすることが可能です。

そして、①と②の税率が低いほうで多くの所得が出るように減価償却費を調整(=取得時の建物の計上額を調整)することで、トータルの税率を下げることができます。

「個人で収益物件を買うことで毎年100万円の所得が増加し、税金が21万円増加する場合、増加する税率は21%」 という考え方こそ、「①保有期間中の不動産所得(インカムゲイン)に対して所得税が課される率」なのです。

この「所得がいくら増えたら、税額はいくら増える」という場合の増加率を「限界税率」と呼びます。

所得が100万円増えたときに税額が21万円増えるのであれば、その限界税率は21%ということになります。

この　限界税率(%)　VS　短期譲渡所得(39.63%)　をすることで、個人で物件取得時に建物を多く計上すべきか少なく計上すべきかの判断ができるようになります。

(次回、短期譲渡の税金を適正化する方法|　減価償却で税をコントロール⑨に続く)