個人の減価償却費による節税は少しコツがいる|　減価償却で税をコントロール⑦

個人は任意償却不可！
前回まで、法人における任意償却を利用して所得の額を調整するということを説明してきましたが、個人ではどうでしょうか。

個人の場合、任意償却はできません。 取得時に決定した耐用年数(法定耐用年数や簡便法等)で償却することが強制されます。

すなわち、個人では利益(所得)が多く出た年度だけ償却を多くして税金をコントロールするということはできないということです。

よって個人においては、原則として「土地と建物の比率の決定」や「建物と建物附属設備の比率の決定」といった、物件取得時が減価償却費を調整できるタイミングとなります。

土地と建物の比率
①売買契約書に土地建物の代金内訳(あるいは建物の消費税額)が記載されている場合
売買契約書に土地と建物がそれぞれ何円かを記載することで、その金額を建物(および建物附属設備)として計上できます。

ただし、売主が消費税の課税事業者の場合、建物部分の金額×消費税率(10%)の消費税を納めなくてはならなくなるため、売主としてはできるだけ建物価額を低くしたいというニーズがあり、建物価格をいくらにするかの交渉が難航する可能性があります。

②売買契約書に土地建物の代金内訳(あるいは建物の消費税額)が記載されていない場合
売買契約書に土地建物の代金の内訳が記載されていない場合は、相続税評価額(路線価)や固定資産税評価額にも基づく金額で按分したり、あるいは建物部分には再調達価額を適用したり等の方法で合理的な比率で按分します。

選択できる按分方法の中で最も有利となる方法を選択すべきです。

見積耐用年数という選択
中古資産を取得した際、その耐用年数は「簡便法」((法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×0.2)で計算することになるかと思います。

中古資産を取得した場合、耐用年数は必ず簡便法で計算しなければならないのでしょうか。

実は、「簡便法」に対する原則法として「見積法」というものがあります。

見積法はその名の通り、中古資産の残存耐用年数を見積もる方法(「見積耐用年数」)です。
ただし、第三者の専門家に依頼した合理的な評価である必要があり、実務的には、不動産鑑定士に依頼して実質的な経済的耐用年数の評価書を作成してもらうことになります。

個人で取得する耐用年数切れの築古物件に対して、

・取得後5年目以降のデッドクロス(税負担の急な増大)を避けてキャッシュフローを安定させたい

・簡便法(4年)を採用すると減価償却費で不動産所得が赤字になるため土地の利息部分の経費不算入を避けたい

・取得して5年以内(短期譲渡)で売却する予定だが、その間に簡便法で減価償却してしまうと建物簿価が少なくなり、売却益が多額になってしまい短期譲渡の税金が重くなってしまうのを避けたい

等のニーズで、築古物件でも耐用年数を長くとりたいという場合は、見積法を採用するのも視野に入れてよいでしょう。

「見積法　耐用年数　鑑定」等でgoogle検索すれば、そのような鑑定書を作成をしてくれる不動産鑑定士のホームページがヒットしますので、そういった事務所に依頼するとよいでしょう。鑑定書作成のコストは10万円～、所要期間は2週間程度といったところでしょうか。
(一時期、不動産への融資に積極的だった西〇信金も、このような見積耐用年数の鑑定評価書をとることで耐用年数オーバーの物件に融資を出していました)

法人の場合でも、金融機関の評価への影響が気になるのであれば、任意償却ではなく鑑定書を取って見積法を利用するのもよいでしょう。

なお、簡便法でも見積耐用年数でも、一度適用した耐用年数はその後変更することはできず、任意償却が認められていない個人では、採用した耐用年数を継続して適用しなければなりません。

法人の「任意の金額で償却できる」という自由度の高さと比べると、個人における減価償却費による所得調整は自由度が低いと言えます。

(次回、短期譲渡の呪いと限界税率|　減価償却で税をコントロール⑧に続く)