後悔後先立たず！！ |3000万控除と住宅ローン控除が適用できなくなる恐怖！

「当初申告要件」という恐ろしいトラップ
前回までに説明してきた、住宅ローン控除やマイホーム売却の3,000万円控除等の特例ですが、これらは「その特例を適用せずに確定申告してしまった場合、後からそれを修正することはできない」という恐ろしい罠があります。

これを「当初申告要件」と言います。

3000万円控除の当初申告要件
マイホームの売却をしたら、年明けの確定申告の期限(3月15日、土日祝日の場合はその翌日)までに確定申告をすることになるのですが、そのときにマイホームの3,000万円控除の存在を知らなかったため、3,000万控除の特例を適用せずに確定申告し、納税してしまったとします。

こうなってしまうと3,000万円控除の特例を後から知って、申請しても手遅れなのです。

提出してしまった確定申告を後から訂正することについて、

・税額を誤って少なく納税した場合の手続きは「修正申告」
・多く払い過ぎた場合に行う手続きを「更正の請求」

と言います。

3,000万円控除を適用しなかったことで税額を多く払っているため、更生の請求をして税還付を受けたいところですが、3,000万円控除の特例は更正の請求をして還付してもらうことができません。

3,000万円控除はあくまで任意で適用できる「特例」であり、適用するか否かは納税者の自由。

よって「3,000万円控除を適用しない旨の選択をした」というのは正しい申告なので、それを更生の請求(誤りの訂正)はできないということなのです。

当初の申告で特例を適用しなければ、それでチャンスはおしまい。「当初申告要件」がある手続きは非常にシビアです。

数百万の現金を無駄に払ってしまうことにもなりかねないので、マイホームを売却した年の確定申告は慎重に対応しましょう。

無申告の場合は後からでも適用できるという矛盾

当初の確定申告で適用しなければ特例は受けられないため、ふだん確定申告をしない人(会社員)等で、マイホーム売却に際して確定申告をすることを忘れていた(無申告)場合も特例は受けられないと思われるかもしれませんが実はそうではありません。

無申告の場合は、後から適用できるチャンスがあるのです。

①売却した年に確定申告することを忘れてしまった(無申告)場合
セーフです。
確定申告自体をするのを忘れていた場合、期限後申告(還付申告)を行えば、過去に遡って3,000万円控除の特例の適用を受けることができます。

無申告の場合、期限後に提出した申告書が「最初に出した確定申告書」になるので、定義上、当初申告要件を満たすのです。

②売却した年に確定申告したが、その際に3,000万円控除の適用する届け出を忘れてしまった場合
アウトです。
当初の確定申告をしたときに、「特例を受けない」という正しい選択をしたということになるので、その正しい選択を後から変更することはできません。

3,000万円控除を諦めることになります。

確定申告をし忘れた場合はセーフで、ちゃんと確定申告していて特例の適用だけを忘れた場合はアウト、という何だか釈然としないルールですが、うっかりハマってしまわないように気を付けたいところです。

ふだん確定申告しない会社員なら、あえて確定申告するのは3,000万円控除の特例のためなので適用を忘れることはないと思いますが、自営業や不動産投資家など、毎年確定申告している人が3,000万円控除の特例を(条件的に)適用できないと思いこんで、特例を適用せずに申告してしまうケース等はありえますので注意しましょう。

住宅ローン控除も当初申告要件あり
そして住宅ローン控除にも当初申告要件があります。

住宅ローン控除も3,000万円控除と同様、無申告の場合のほうが助かるチャンスがあるというちょっと不公平な要件になります。

①初年度(入居した年)に確定申告することを忘れてしまった(無申告)場合
セーフです。
確定申告自体をするのを忘れていた場合、5年以内に「還付申告(期限後申告)」を行えば、過去に遡って住宅ローン控除の適用を受けることができます。
当然、その後も将来にわたって毎年の住宅ローン控除を受けることができます。

②初年度(入居した年)に確定申告したが、その際に住宅ローン控除を適用する届け出を忘れてしまった場合
アウトです。
確定申告をしたときに、「特例を受けない」という正しい選択をしたということになるので、その正しい選択を後から変更することはできません。

ただし、10年～13年にわたる住宅ローン控除全額を諦めるというわけではありません。2年目以降から改めて住宅ローン控除を適用することはできるので、忘れないようにしましょう。

(次回、「諦めちゃダメ！住宅ローン控除は後から撤回して3,000万円控除を適用できる！」に続く)