税制改正に負けるな！ |まだ残債×1%の住宅ローン控除チャンスあり！

前回までは、収益物件の節税について説明してきましたが、今回からは少し趣向を変えて「住宅ローン控除」に関連することについて説明していきたいと思います。

ちょっとパワーダウンしたけどまだまだ有用な住宅ローン控除

住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合、住宅ローン控除を受けることができます。

これは「年末時点の住宅ローン残高(残債)×0.7%の税額控除」を13年間(売主が個人で消費税がかからない中古物件の場合は10年間)にわたり受けられるという制度です。

住宅ローン控除の上限額や受けられる期間は、購入する年度や新築か中古か、または「認定住宅等にあたるか」等で条件が違いますが、通常の新築物件(住宅ローン残高3,000万円上限)の場合「毎年の税金が最大で21万円安くなる」(現金で返ってくる)ということになります。

ちなみに夫婦でペアローンを組んでいれば、夫婦それぞれ住宅ローン控除を受けられるので、一人でローンを組んだ場合と比べて、還付額は最大で2倍になります。

なお、改正により住宅ローン控除は合計所得金額2,000万以下の人しか使えないことになるので、超ハイスペサラリーマンや個人で収益物件たくさん持っていて既に個人所得が2,000万超の人はあきらめましょう。

また、適用するためには取得する物件の床面積が「50㎡以上」である必要がありますが、合計所得金額1,000万円以下の人は床面積40㎡以上～50㎡未満でも住宅ローン控除が受けられます。

(参考 国税庁HP マイホームを持ったとき　1　)

まだ1%チャンスあり!「特別特例取得」
「残債×0.7%」になったのは令和4年からで、実は昨年までは「残債×1%」でした。
しかし、場合によってはまだ残債×1%の住宅ローン控除を適用できる可能性もあります。

それは、「特別特例取得」に該当する場合です。

これは、住宅の取得等の対価に対して消費税が10％かかる場合、かつ、以下の期間において契約が締結されている場合、特別特例取得に該当し、「住宅ローン残高×1%の税額控除」を13年間受けれる可能性があります。

・新築注文住宅の場合：令和２年10月１日から令和３年９月30日まで
・新築分譲住宅(戸建、マンション)、中古住宅の取得、増改築等の場合：令和２年12月１日から令和３年11月30日まで

上記の期間で「契約をしている」ことが条件なのです。

なので、注文住宅であれば去年(令和3年)の9月、新築分譲や中古住宅の場合は去年(令和3年)の11月までに「契約」をしていれば、引渡や居住開始は今年(令和4年)でも残債×1%の住宅ローン控除を受けることができるのです。

また、特別特例取得の住宅ローン控除の計算に適用される残債の上限は、なんと4,000万円(認定住宅の場合は5,000万円)なので、

4,000万円×1%=40万円

が毎年控除(※)されます。（ペアローンなら最大で年間80万円(!)）

(※1～10年目まで。11～13年目は別の計算あり)

ただし、引渡から6か月以内に居住開始すること、および、遅くとも令和4年の12月末までに居住開始することという制限はあるので注意してください。

なお、中古住宅の場合、消費税が発生する取引(つまり業者が売主)の場合のみ、上記の特別特例取得の適用ができます。

消費税が発生しない個人間での売買(つまり仲介で買う)の場合は適用できないので、上記の期間に契約していたとしても「残債×0.7%」となります。

床面積40㎡でも特別特例取得OK!

ちなみに、冒頭で挙げた床面積が40平方メートル以上50平方未満でも契約日が上記の範囲内であれば特別特例取得は適用できます。(合計所得金額1,000万円以下のみ)

この、特別特例取得に該当する場合で、かつ床面積が40平方メートル以上50平方未満の住宅の取得を「特例特別特例取得」と呼ぶそうです。

もうちょっとこう、センスのある名前はつけられなかったのかと思いますね。

2024年からさらに厳しくなる予定

2022年～2023年の間に入居した場合は住宅ローン控除を受けれる期間は13年間ですが、2024年からは、「認定住宅」「ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)」「省エネ基準適合」等に該当するものだけ期間13年、それ以外（一般住宅）は期間10年になり、さらに住宅ローン控除が適用される残債の金額上限も下がって、還付額がもっと少なくなります。

金利0%台で、残債の1%のお金が返ってくる状況(逆ざや)がおかしかったと言えばその通りなのですが、やはりおいしい制度はすぐに改正されてしまうものですね。

(次回、「3,000万円控除と住宅ローン控除どっちを取るべき?」に続く)