中古物件でも建物附属設備を計上する方法|減価償却で税をコントロール⑤

中古物件でも建物と建物附属設備、構築物に分けて計上できる！
前回、建物と建物附属設備、構築物を分けて計上し、償却限度額を多くすることで償却不足額を発生させ、柔軟に任意償却できるようにするという手法を紹介しました。

上記の手法は新築の場合を想定して説明しましたが、中古でも同様にできます。

ただし、新築の場合は工務店の見積書から建物附属設備と構築物の価額を知ることができるのでその金額を計上すればよいのですが、中古の場合は建物附属設備や構築物の金額を検討する必要があります。

売買契約書に金額を記載する場合

まず、売買契約書に建物附属設備等の金額が記載されている場合はその金額になります。
売主あるいは仲介業者がデフォルトでそういった対応をしてくることはないので、買主がその項目や明細を作成して契約書に入れてもらうようにするお願いする必要があります。

ちなみに契約書に建物附属設備等の金額を記載する方法について、極論ですが、エアコンやキッチン、洗面台、ウォシュレット等、1つあたり何円という金額を記載した内訳明細を契約書の付表として追加することで少額減価償却資産(30万円未満)になるまで分解して、大部分を取得の初年度に償却又は経費化することも可能です。(売却時の税負担が非常に重くなるので、売却の可能性がある場合はおすすめしませんが)

売買契約書に金額がない場合

売買契約書に記載がない場合、建物と建物附属設備および構築物を按分する必要があります。

按分する方法として
①任意の割合を決めて按分する
②建築時の工事費の資料に基づく割合
②建築時の資料がない場合、再建築費評点数表(※1)や当時の構造別建築費(※2)に基づく再建築価格を算定し、現時点まで減価償却した場合の金額を建物価額として按分する

(※1) 再建築費評点数表：地方自治体が固定資産税を計算する際に使用した新築時の評価額
(※2) 国土交通省の建築統計年報(または月報)

参考「国税不服審判所 平成12年12月28日裁決」

といった方法があります。

①の任意の割合で按分する方法は条文規定や通達で定められているような正式な方法ではないので、あまり建物附属設備の割合を大きくし過ぎると税務調査で指摘されるリスクがあります。

木造なら10%～20%、エレベーターがあるRC等であれば設備の割合を高くして30%くらいまでとするケースもあるそうです。

リスクのない方法を採用したい場合は②による金額をおすすめします。

(次回「資本的支出を有効活用|減価償却で税をコントロール⑥」へ続く)