年収500万円の人は法人化すべきではない?|法人VS個人①

（前回)

「不動産賃貸業では個人と法人、どっちがいいのか」という議論がされることがありますが、それを考えるにはまず、個人・法人それぞれどのように税金が発生するのか、その流れを知らないと判断することができません。

給与所得者(サラリーマン)が副業として不動産投資をする場合、どのように税金が発生するかをざっくり計算してみましょう。

なお、法人で利益を出す場合、法人から個人への所得移転のことも考えなければなりませんが、役員報酬を支給すると多額の社保と所得税住民税がかかります。

なので、税負担を単純比較するため、いったん個人への所得移転は考えず役員報酬等は支給しないという前提で検討します。

サラリーマンが1棟目を取得する場合

前提
会社員 年収500万円(40歳未満、独身)
収益物件を取得することにより増加する所得 200万円※
(※ 家賃収入 – 減価償却費含む諸費用。青色申告特別控除前)

A.個人で取得する場合
まず、個人で取得するケースを考えてみます。
会社員で年収500万円の人の課税所得および税額は下記のとおりです。

①給与所得のみの場合の税金(所得税+住民税)

(※給与額面500万円のうち、給与と賞与の内訳次第で社保の金額が増減し、税額が多少増減しますが大幅には変わりません)

ではこの人がアパートを購入し、所得が200万円増加した場合、税額はどのように変わるでしょうか。

まず、200万円の所得から青色申告特別控除65万円(5棟10室基準を満たしていると仮定)が引かれて、 135 万円が不動産所得となります。

②不動産所得が加わった場合の税金(所得税+住民税)

給与所得のみの場合は、税金は38.7万円(①)だったのに対して、不動産所得が加わることで70.3万円(②)に増加しました。

つまり、アパートを取得したことで税額が 31.6 万円(②ー①)増加したということになります。

なお、個人の場合、セルフで確定申告するとして、税理士報酬はゼロと仮定します。(税理士に依頼する場合は税理士報酬をコストに加算する必要があります)

社保について、サラリーマンは通常、勤め先の健保・厚生年金に加入しており、保険料は会社からの給与(標準報酬月額)に基づいて決定されるため、不動産所得が増加しても社会保険料は増えません。

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B.法人で取得する場合
では、法人を新規に設立して、上記のアパートを取得した場合の税負担はどうなるでしょうか。

アパートを取得することで増加する所得は 200万円です。
法人は個人と違って、青色申告特別控除(65万円)はありませんので、この200万円に対して法人税等 21.36% (※) が掛かります。
(※ 所得～400万円までの法人税・住民税・事業税等の実効税率)

③法人で取得した場合の法人税等

この他に法人住民税の均等割7万円が発生しますし、更に、法人の場合セルフで税務申告を行うのは困難なため税理士報酬も毎年発生します。

仮に税理士報酬を25万円と想定すると、

上記の42.72万円(③)＋均等割7万円 + 税理士報酬25万円　＝74.72 万円

が法人でアパートを取得した場合に毎年発生するコストとなります。(税理士報酬の多寡により多少変動)

1棟目を取得する場合の個人 VS 法人　の結論

1棟目を取得する場合、単純比較で、

A.個人で取得すると 31.6 万円
B.法人で取得すると 74.72 万円

が追加で発生するため、個人で取得した方が得、という結論になります。

これは、

・個人には青色申告特別控除がある
・法人は均等割や税理士報酬などの固定費がかかる
・そもそも本業の給与年収500万円の人にとっては法人税より個人の所得税(+住民税)のほうが税率が低い(年収500万円の人だと所得が増加する分に対してかかる所得税10%+住民税10%=20%。法人税は所得400万円以下の部分に対する税率は21%)

等の要因があるためです。

では、法人化はするだけ無駄なのでしょうか。
ここから更にもう1棟、所得が300万円増加するアパートを取得したらどうなるか。2棟目は、1棟目とは少し違うことになるということを次回説明します。

(次回、「サラリーマンが2棟目を取得する場合(個人)|法人VS個人②」へ続く)