税理士に丸投げしていませんか？経営者も税金を知っておくべき理由

「高利回り！駅徒歩7分！」みたいなチラシを追いかけて、千に3つの投資適格物件に買い付けをFAXで送っては速さで負け、ようやっと1番手を取ったら現金買いにかっさらわれたり。
そんな不安定な状況でも並行して、審査通るかわからない銀行融資を祈るように申込んだり。融資通って買えることになったら今度は逆に、本当にこの物件を買っていいのかと不安が襲ってきたり。

こういうことを日々やっているのが「不動産投資家」なわけです。(本業の仕事をしながらやってるサラリーマン大家さん、ちゃんと仕事してるのかな…)

初めて物件を買ってから1年、2年くらいはまあ賃貸経営が順調にいっていれば何もやることない、家賃が入ってきてローンを返済して、それだけ。不労所得ガムの味を嚙みしめていると思います。
2物件目、3物件目くらいまでは取得時の諸費用が大きいので、帳簿上の利益があまり出ないか、または赤字なので税金はほぼかかりません。
短いスパンで立て続けに購入していれば諸費用の赤字が膨らんで、その損失(欠損金)を翌年度以降に繰り越せるのでしばしの間は納税額が少ないのです。

しかし、物件が増えてきて家賃収入が多くなってくる頃、物件の新規取得の諸費用でも利益を相殺しきれなくなり、そのあたりから税負担が少しづつのしかかってくるのです。なんか最近ガムの味が薄くなってきたなと。

不動産投資における税金とは子泣き爺みたいなもので、最初は軽いのにどんどん重くなっていく。そして物件を売却したときに子泣き爺は本領発揮します。やったぞキャピタルゲインだと喜んだのも束の間、決算でドスンと税金がボディプレスしてきます。しかも、今まで「現金流出しない夢の経費」みたいな感じでいい奴だと思ってた減価償却が売却益にプラスされて。お前味方じゃなかったんかと。

税理士から納税額のドラフト送られてきてびっくりですね。このときはじめて、税金って重いんだなあ、税金なめてましたと、タックス・タクちゃんの存在を実感するわけですね。

https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/school/prof.html

不動産投資は物件を買ったら終わりではない、買ってからがスタートなんだと言われてますが、更に言えば子なきジ…ではなくてタクちゃんの吐息を背中に感じるようになってからが不動産投資の本番とも言えるでしょう。

そして利回りとかキャッシュフローとかも大事ですが、物件を売却してそれに対する税金を納めたときにようやく物件の本当の収支が確定する、そういうことも意識しておきたいものです。

餅は餅屋、税金は税理士…だけど、経営者も税務の知識を持っておくべき
決算とか税金の申告とかは税理士に任せるというのが最適解の一つです。ですけど税理士さんに対する不満、というものを残念ながら聞く機会というのもよくあります。
曰く、「試算表をなかなか出してくれない」「節税策を提案してくれない」「節税策がとれたはずなのに気付いたときには手遅れになっていた」エトセトラ。

まあ試算表を出すスピードとかは正直、税理士事務所のリソースとか業務効率の問題なとこもあるのですが、問題は節税策。税理士に任せさえすれば自分に合ったベストな節税策をいい感じにやっといててくれるんじゃないかと思っていたのに、なんでそうならないんだと。
これは果たして、税理士が手抜きをしてるとか税理士の能力が足りてないということなんでしょうか。そういう可能性もありますが、そもそも経営者自身も税金のことに詳しくないと適切な節税対策ができないという場合があるんですね。
(あとは税理士とのコミュニケーションがきちんと取れていないとか、顧問料が安すぎてそこまでリソースを割けないとか)

自分が売主となって収益物件を売却する際、土地と建物の内訳について買主の希望どおりに建物の比率を多くとって売買契約書にハンコ押してしまって、そのあと決算を迎えて消費税の納付額に目の玉が飛び出た、という悲劇を聞いたことがあります。「税理士は何もしてくれない」と言っても、売買契約する前に税理士に相談しておく必要があって、決算の時に言われても時すでに遅しというわけです。

じゃあその知識を事前に教えといてくれよという気持ちが出てくるかも知れないですが、経営者がどこでどういう契約をするかなんてわからないから網羅的に教えることになるし、そもそも税務の知識を網羅的に知っていたらそもそも税理士必要ないですよね、という循環に入ってしまうわけです。なので、経営者自身が自分のビジネスで頻出する取引にかかわる税務の知識について、要点を抑えて知っておくことが重要なのです。

最近では土地から新築をする不動産投資家も増えてきており、そのような人は自分で建築に関する知識を勉強して、新築を建てられるかもという土地を自分で探して建築士にボリュームチェックを依頼しています。

税務に関しても、経営者に知識があれば自分から「もしかしてこういう税務処理ができるかも?」「この取引、税務的に検討が必要かも?」とセンサーが反応し、事前に税理士に相談するという適切なアクションがとれるようになります。

「税理士が節税の提案をしてくれない…」とか、「もっと早く税理士が提案してくれたら取れたはずの節税案が決算を迎えた後では手遅れになっていた」等の行き違いを防ぐことができてウィンウィン！そんなサイトを作っていこうと思ってますので応援よろしくお願いします。

※本サイトでは簿記や税務の基本的な用語は知っているという前提で説明していくので、それらが全く分からない方は一度それらを軽く学習してから見ることをおすすめします
また、不動産投資家向けの内容ではありますが、それ以外の事業でも役に立つ知識を投稿していきます。