不動産投資家が消費税に疎い理由は家賃が非課税だから|消費税の基礎②

なぜ、不動産投資家は消費税の金額に驚くのか

前回紹介したまりおさんの漫画でもあったように、不動産を売却する場合、想定外の消費税の額に驚いてしまうということがあります。

なぜ不動産賃貸業を行っている事業者にとって、消費税の納税が不意打ちのように感じられてしまうのでしょうか。

普段、私たち一般消費者はお店で買い物をする際に本体価格に加えて消費税を払っていますが、そこで消費税に関する手続きは完結します。その後何もする必要はありません。

しかし、お店(事業者側)はお客さんから受け取った消費税を、後で国に納税するという手続きを行っているのです。

事業を行っていない一般消費者は、「消費税を預かって、国に納税する」という売り手側(事業者側)が行っている手続きに触れることがないので、消費税の納税の手続きを意識することがありません。

不動産投資家も事業者なので消費税の納税義務があるはずなのですが、不動産投資家は消費税の納税義務のない「免税事業者」となることが多く、消費税の納税をする機会が一般的な事業所と比べて少ないということが、売却時の消費税に驚いてしまう原因の一つであると言えます。

キーワードは「2年前」「課税売上1,000万円」
消費税を納める義務はどのように決定されるのでしょうか。

それは「2年前の期(前々事業年度)の課税売上が1,000万円を超えているかどうか」で判定されます。

・2年前の課税売上が1,000万円超：消費税を納める義務のある「課税事業者」
・2年前の課税売上が1,000万円以下：消費税を納める義務が免除される「免税事業者」
となります。

(タックスアンサー　納税義務の免除)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6501.htm

(課税売上について「課税売上高」、と表記される場面もありますが意味としてはほぼ同じです)

例えば、令和1年度において「課税売上」が1,000万円を超えている場合、令和3年度において消費税の納税義務のある「課税事業者」となります。

健美家　まりおさんの不動産投資コラム 第28話「消費税の悲劇」より
https://www.kenbiya.com/ar/cl/mario/28.html

なお、この判定に使用する2年前(前々事業年度)の年度のことを「基準期間」と呼びます。

住宅の家賃収入は「非課税売上」
消費税の課税事業者になるかどうかは「2期前の課税売上が1,000万円を超えているかどうか」で判定されるのですが、実は不動産賃貸業における売上、すなわち住宅の貸付の家賃収入は「非課税売上」にあたります。

ピンとこなければ自分が家を借りたときのことを思い出しましょう。家賃が10万円だとしたら、その家賃に対して消費税１万円を上乗せして支払う…ということにはならなかったはずです。

住宅の家賃収入が1,000万円超えている大家さんは消費税を納税する義務はある？ない？
住宅の家賃収入は非課税売上なので、アパートや一戸建て等の住宅の貸付でいくら家賃収入があっても課税売上とはなりません。

課税事業者か免税事業者かの判定は「2年前の課税売上が1,000万円を超えているか」でした。

住宅の家賃収入は非課税売上なので、2年前に住宅の家賃収入が1,500万円あっても、「2年前の課税売上が1,000万円を超えている」ことにならないのです。つまり免税事業者となり、この大家さんは消費税を納める義務がない、ということになります。

住宅の家賃収入が非課税売上であるため多くの不動産投資家にとっては消費税の申告義務を負う状況が限られており、消費税について学ぶ機会が少なく、物件の売却等で消費税の納税義務が発生してしまった時に消費税の額に驚いてしまう、ということになるのです。

店舗や事務所等は家賃は課税売上となることに注意
なお、非課税売上となるのは「住宅」の家賃のみで、店舗などの事業用の物件の家賃や駐車場収入等は課税売上となります。例えば店舗物件からの家賃収入が1,000万円を超えている場合は2年後に課税事業者となるので注意が必要です。

（次回「不動産の売却から2年後に注意！|消費税の基礎③」に続く)