短期譲渡の税金を適正化する方法|　減価償却で税をコントロール⑨

前回のおさらい
所得税は総合課税という仕組みのせいで、人によって税率が変わってしまうという難点があります。
なので、税金の動きを表現する場合は「所得が100万円増えたら、税金が21万円増える」(所得が増加したとき、それに対応していくら税額が増えるか)という表現になるが、この場合「限界税率が21%」と言い換えることができます。

そして、この限界税率と短期譲渡所得の税率(39.63%)を比較することで、

・取得時に建物の比率を多く(=減価償却費を多く)して「不動産所得を少なく、短期譲渡所得を多くする」
・取得時に建物の比率を少なく(=減価償却費を少なく)して「不動産所得を多く、短期譲渡所得を少なくする」

のどちらが有利かの大まかな目安となります。

(※ サラリーマン年収(給与所得)や、その他の所得(事業所得等)が大きく変動しないという前提)

【短期譲渡】限界税率が短期譲渡の税率(39.63%)より低い場合
→建物への按分は少ないほうが有利
短期(5年以内)で売却する可能性が高く、かつ、個人の限界税率が短期譲渡所得の税率(39.63%)より低いのであれば、建物への按分は少額にして建物簿価をキープし、売却益の額を小さくすることで売却時に高税率で課される金額を少なくすることがベターです。

（例）
個人の給与収入が450万円(課税所得で約200万円前後)の人は、不動産所得が100万円増加するときの限界税率(所得税+住民税)は20.21%です。

20.21%課税される部分(保有中の家賃収入に対する所得)を多くし、39.63%で課税される部分(短期譲渡所得)を少なくすることで、トータルの税金を少なくできます。
そのためには建物への按分額を少なくすることで減価償却費を少なくし、物件保有中はできるだけ不動産所得が多く出るように調整する必要があります。

【短期譲渡】個人の限界税率が短期譲渡の税率(39.63%)より高い場合
→具体的なシミュレーションが必要
個人の限界税率が高く、例えば個人の所得税と住民税合わせて50%以上になってしまうような人(年収2200万~)にとっては、物件保有中の家賃収入による所得の増加分に対して50%の税金がかかります。(不動産所得が290万円を超える部分についてはさらに事業税5%が加わります)

つまり保有中のインカムゲインに対する税金(50%)のほうが、売却時の短期譲渡所得の税金(39.63%)よりも重いため、売却までに何年間保有するつもりか、その間にいくらの家賃収入が発生するか、売却益がいくらになる見積もりか等を総合的に判断して決定しなければなりません。

前提条件やシミュレーション次第で変わるため、建物部分を多くすべきかどうかは一概に言えません。

※なお、限界税率は物件をさらに買い増ししたりして所得が増加すると変わります。限界税率と譲渡所得の税率との比較での有利不利は、あくまで現時点の条件の所得が継続するという前提のもとでの大まかな目安であることに注意ください。

（次回、長期譲渡の節税効果を最大化するには(&おまけ)|　減価償却で税をコントロール⑩に続く)