不動産の売却から2年後に注意！|消費税の基礎③

非課税売上(家賃収入)しかないのに、なんで売却した時に消費税が発生するの？

前回、「住宅の家賃は非課税売上なので、住宅の家賃収入が1,000万円を超えても消費税を納める義務のない免税事業者でい続けることができる」ということを説明しました。

売上が住宅の家賃収入(非課税売上)だけであれば、どれだけ年間の賃料が多くても、例えば家賃収入1億円であっても消費税の課税事業者にはなりません。

すると、物件売却時に予想外の消費税の納税が発生して驚いてしまうという事例に関して、

通常は消費税を納める義務のない(免税事業者である)はずの不動産投資家に一体なぜ、消費税の納税が発生するのか？

といった疑問が出てくるかと思います。

その原因は、物件を売却した際の「建物」の売却価額は課税売上になるので、建物の売却額が1,000万円を超えていることで課税事業者になってしまう場合があるためです。(なお、土地の売却は非課税売上)

不動産投資家が物件売却により課税事業者となってしまう事例

(例)令和3年に4,000万円でアパートを売却した。
売買契約書に「土地 2,900万円、建物1,100万円」と書かれていた。
（なお、令和3年は免税事業者に該当するため、消費税の納税はしない）

売却取引において、建物部分は課税売上となるため「建物を1,100万円で売却した」ということは1,100万円の課税売上が発生していることになります。

しかし当期は免税事業者なので、この売却取引に関して消費税を納める必要はありません。

ではこの課税売上1,100万円が何に影響するのでしょうか。

ここで、「課税事業者」か「免税事業者」かの判定方法をおさらいしましょう。

・2年前の課税売上が1,000万円超：消費税を納める義務のある「課税事業者」
・2年前の課税売上が1,000万円以下：消費税を納める義務が免除される「免税事業者」
でした。

上記の売却事例では、「1,100万円の課税売上(建物の売価)」が発生しています。

よって当期(令和3年)に「1,000万円超の課税売上」が発生したことで、2年後(令和5年)は課税事業者に該当し、消費税を納税する義務が発生してしまうということです。

要するに、
「不動産の売却時、建物の価額を1,000万円超で売却すると、2年後に課税事業者になって消費税を払う義務が生じる」ということなのです。

この消費税の仕組みを知らないと、課税事業者になっていることに気づかずに物件売却をして、想定外の消費税を納めることになってしまうはめになるので気を付けましょう。

上記の売却の事例を図にすると下記のようになります。

図にすると、「令和5年は2年前(令和3年)に1,000万円超の課税売上があるので課税事業者に該当する」ということがわかるでしょう。

（ちなみに、令和5年にも7,000万円の建物の売却(＝1,000万円超の課税売上)をしているため、その2年後の令和7年は課税事業者に該当することになります）

なお、基準期間(2年前)の判定について、基準期間が免税事業者の場合は「税込」、課税事業者の場合は「税抜」で判定する点に注意です。

上記の例であれば、令和5年の判定では令和3年の課税売上として1,100万円(税込)を、令和7年の判定では令和5年の課税売上として7,000万円(税抜)を、判定に使用します。

区分マンションを売却した時は注意
区分マンションは土地と建物の按分において、土地の比率が小さく、建物の金額が大きくなる傾向があります。

なぜなら、マンションにおいて土地はそのマンションの区分所有者全員と共有になるので、土地の持分が非常に小さくなり、土地の評価額が小さく、建物の評価額が大きくなりがちなのです。

例えば、売却した区分マンションについて、

区分マンションの売却価額が1,530万円、土地建物の比率が「土地：建物＝1:2」で按分して土地 510万、建物1,020万円と売買契約書に記載された場合、課税売上が1,000万円超となってしまうので2年後に課税事業者になってしまいます。

区分マンションを売却したときは、売却金額が1千万円台と多額でなくても建物の金額が1,000万円を超えやすい(＝2年後に課税事業者になりやすい)ということに留意しましょう。

(次回「「簡易課税」で消費税60%ＯＦＦ！|消費税の基礎④」に続く)