売買契約書の内訳に注意！|消費税の基礎①

不動産投資家にとって晴天の霹靂、それは消費税

不動産投資家にとって痛税感の大きい(納税の痛みを感じる)税目といえば、消費税ですね。


所得税や法人税は売上から費用を差し引いた「所得(純額、ネット、利益)」に対して課税されるのですが、消費税は税率は10%と控えめであっても「売上高(総額、グロス)」に対して課税されるため、税額の総額が非常に大きくなってしまう可能性がある厄介な税金なのです。

例えば不動産を売却したとき、売却に関する利益がトントン(ちょうど0円)であれば所得税や法人税等(均等割を除く)はかかりません。

しかし、消費税はそうはいきません。
土地の売却については消費税は非課税ですが、建物の売却には消費税が課税されます。


1億円の売買契約で、もし契約書に「土地 2,300万円　建物 7,700万円」と内訳が書かれていようものなら、「建物 7,700万円」を本体7,000万円と消費税700万円に分けて、この700万円もの消費税を納めなくてはならないのです。

もうけ(利益)は0円なのに、消費税だけで700万円も…。

所得税や法人税は「利益(所得)」に対して課税されるのに対して、消費税は「売上高(総額)」に対してかかってくるため税額が大きくなる可能性がある、とはこういうことなのです。

たとえ売却損が出ていようと、多額の納税が発生してしまうのは消費税ならではと言えます。

ちなみに、健美家コラムニストで、想定外の消費税に衝撃を受けてしまった方の体験漫画があるので参考になります。

28話　消費税の悲劇

29話　窮地からの交渉

物件売却した後で契約書を見直して、「建物代金」が異様に高い！多額の消費税がかかる…。(この当時は消費税率5%ですが、それでも痛税感がありますね)

一縷の望みをかけて、契約書の内容を変更してもらえないかお願いしてみるも…。

30話　400万円が払えない悲劇

作者の「まりお」さんの投資失敗談の漫画は非常にタメになるのでオススメです。

(次回「不動産投資家が消費税に疎い理由は家賃が非課税だから|消費税の基礎②」に続く)